Zakup mieszkania czy domu na kredyt hipoteczny to proces, który może trwać nawet kilka miesięcy. Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego, kluczową rolę odgrywa umowa przedwstępna – dokument, który wielu kupujących traktuje jako zwykłą formalność. Tymczasem to właśnie ona decyduje o tym, czy transakcja zakończy się sukcesem, czy sporem sądowym.
Dlaczego umowa przedwstępna jest tak ważna?
Dopóki obie strony transakcji sobie ufają i wszystko przebiega zgodnie z planem, formalności wydają się zbędne. Problem pojawia się, gdy coś idzie nie tak – a w praktyce zdarza się to częściej, niż mogłoby się wydawać. Umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony na wypadek sytuacji takich jak:
- odmowa finansowania przez bank – najczęstszy powód zerwania transakcji przy zakupie na kredyt,
- rezygnacja jednej ze stron – sprzedający lub kupujący zmienia zdanie w trakcie procesu,
- zbyt niska wycena nieruchomości – rzeczoznawca bankowy wycenia lokal poniżej ustalonej ceny, co wpływa na wysokość przyznanego kredytu,
- ukryte wady nieruchomości – problem, o którym żadna ze stron wcześniej nie wiedziała lub nie wspomniała.
W każdej z tych sytuacji liczy się wyłącznie to, co zostało zapisane w umowie. Dobrze skonstruowany dokument minimalizuje ryzyko utraty pieniędzy i wieloletniego sporu sądowego, który zawsze jest droższy niż porządnie przygotowana umowa na starcie.
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna?
Dane kontaktowe wszystkich stron i pośredników. To element, który często jest pomijany, a ma kluczowe znaczenie dla tempa całego procesu. Rzeczoznawca bankowy musi mieć do kogo zadzwonić, żeby umówić się na oględziny nieruchomości. Doradca kredytowy musi wiedzieć, do kogo wysłać listę dokumentów wymaganych od sprzedającego. Brak tych informacji w umowie to prosta droga do opóźnień w procesie kredytowym.
Precyzyjne zapisy dotyczące zadatku. Kwestię zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego, jednak przepis ten nie ma charakteru bezwzględnego. Oznacza to, że strony mogą – i powinny – doprecyzować w umowie, co dzieje się z wpłaconym zadatkiem w przypadku negatywnej decyzji kredytowej banku. Bez takiego zapisu kupujący ryzykuje utratę wpłaconych środków, nawet jeśli odmowa finansowania nie wynikała z jego winy.
Realistyczny termin na uzyskanie decyzji kredytowej. Proces kompletowania dokumentów i uzyskania decyzji banku trwa zwykle 1,5–2 miesiące. Umowa przedwstępna powinna uwzględniać ten czas, aby uniknąć presji czasowej, która może prowadzić do błędów.
Umowa przedwstępna to fundament transakcji, nie przeszkoda
Dobrze napisana umowa przedwstępna leży w interesie obu stron transakcji. Sprzedającego chroni przed kupującym, który się rozmyśli lub nie dopełni formalności. Kupującego chroni przed utratą pieniędzy w sytuacji, gdy bank odmówi kredytu. Obie strony chroni przed kosztownym i czasochłonnym sporem sądowym.
Zapraszamy na bezpłatną, niezobowiązującą konsultację – sprawdzimy razem, jak najlepiej zabezpieczyć Twoją transakcję zakupu nieruchomości, zanim podpiszesz jakikolwiek dokument.
